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　　北清云际售楼处电话：【官网】位于昌平二拨子村，环线北五环--北六环之间，距离地铁昌平线站地可达中关村。昌平线还将南延，途径西二旗地区、清河地区、六道口地区，止于北三环的蓟门桥站，与12号线交汇。昌平南延线预计在明年年底开通，届时不仅可以接驳京张高铁，还可将多条地铁串联成网。另外，项目右侧400多米还是京新高速，左侧1000米是京藏高速。交通出行还是比较方便的。

　　项目自带2100平的下沉式商业配套，周边3公里内有永旺国际商城购物中心、昌平万科中心；4公里内有BHG华联，及正在北边规划中的中粮大悦城。同时，中关村生命科学园规划里还有合生汇购物中心。另外，项目左侧旁边有一条成熟的商业街，基本的吃喝可以满足，当然，如果你要讲究的话，那这条商业街显然是满足不了，上不了档次的。

　　在教育资源方面比不了一路之隔的海淀区，当然，书肯定是有得读，学肯定是有得上的，就给大家说说附近有什么学校吧。项目自建18班幼儿园。项目地块南北侧还规划有教育用地，36班小学及36班中学。项目南地块还临近回龙观中学小学。另外，所在的生命AG体育注册科学园园区内规划有2所小学、4所中学、1所9年一贯制学校。当然，也不用多AG体育注册想，在学校这块，大概率就是上家门口规划的学校了，这样也好，离家近。医疗配套：

　　项目5公里范围有北大国际医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、北京京都儿童私立医院等。

　　北清云际户型有81平两居、94平、105平、119平、122平三居，销售指导价6.2万/㎡，户总价约500万起，首套首付约200万起。

　　总的来说，北清云际户型设计在市场属于中上水平， 除了81平两居的，其余户型都是限竞房时代受欢迎的网红户型设计。

　　在今年5月的时候，北京第一批次集中土拍拉开了序幕；在这次集中土拍中，一位来自南方的房企成了最大的“黑马”，两天之内，一举拿下了4宗土地，引发业内的广泛关注。这匹“黑马”就是卓越，1996年在深圳成立，目前已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块AG体育官网。2019年，卓越集团总资产超过1900亿，土地储备6200万平方米，其中70%位于粤港澳大湾区。他在江湖上还有一个名称：深圳CBD之王，其在福田、龙岗等区域持有大量位置较好的写字楼。卓越这次被北方的朋友熟知是在土拍时候的“头铁”，他不是首次进京，只是一直在幕后，在北京与万科联合开发了翡翠公园、翡翠山晓。

　　咱们回到项目上，北清云际是昌平区中关村生命科学园三期及北四期棚户区改造和环境整治项目CP00-1805-6001、6002地块。是卓越联合中交在当时的土拍盛宴中，经过58轮的争夺，以49.9亿元+配建2.95万㎡公租房才收入囊中的。溢价率5.05%，成交楼面价约5万/㎡，销售指导价6.2万/㎡。

　　拿完地过了3月，开发商便宣布了案名：北清云际。寓意这是高薪高职高智人才，德才具备的聚集地

　　北清云际的地理位置就是他最大的优势。向西一路之隔即是海淀，临近西二旗、后厂村，中国最大的互联网产业集群所在地；腾讯、联想、百度、新浪、网易等总部均在此，开车10多分钟即可达到，百万码农都是潜在客户；向东与望京相接，望京是北京头部企业、外企、新兴产业发展的聚集地。

　　我们都知道，买房除了配套外，产业也很重要；特别是高精尖产业。对于北京这个城市来说，最能稳房价的是学区，是好学校，其次是产业。但在东西海学区被锤之后，学区房从原来的“最有确定性”，变成了“最大的不确定性”，上学，开启了盲盒游戏；学区于房子的附加值正在被减弱。而产业的重要性越发凸显。

　　像海淀、望京房价都不便宜，这跟他们聚集了很多高精尖企业，有着大量的中高收入群体有关的，这些群体形成了庞大的购买力，也成了房价的支撑点。

　　我们看一组数据，2021年截至8月31日累计网签超40亿的7个项目中，5个位于京北（海淀+昌平），分别是奥森ONE、海淀幸福里、京投发展·岚山、融创·香山壹號院、奥海明月

　　一个区域的热销，与其雄厚的产业基础、精英人群的高度集中有着密不可分的关系。海淀北部的中关村软件园、永丰产业基地、航天城、翠湖科技园，与昌平中关村生命科学园、未来科学城联结成片，是中国科技资源最为密集、科技条件最为雄厚、科研成果最为丰富的科创集聚区。2020年，北京自贸区科技创新片区的设立，大中关跃升为北京最耀眼的科创封面。而北清云际一路之隔便是海淀AG体育官网，中国互联网的半壁江山都在于此，这也是林探长看好这个项目的原因。

　　当然，除了好的方面，也有不好的方面。首先，北清云际东西两侧被京藏高速、京新高速完全切割，两条高速相距不过1400米左右；且项目东侧南侧都有成熟的小区，能供应的土地也不多；这种被割裂的区块，我认为其未来的发展是制约的，区块未来的呈现度、城市界面、发展空间的天花板是已经能看得到了的。另外，林探长对这个项目最大的担忧是，这个地块由于开发商在土拍时的“头铁”，经过58轮激战拿下的，导致利润率很低，成交楼面价约5万/㎡，销售指导价6.2万/㎡，这中间才有1.2万/㎡的空间，现在原材料价格上涨，开发商还有融资成本、建安成本、营销成本等。这是明显要赔钱的节奏。虽然在销售指导价上有±3℅的空间，在6.2万的基础上能在加个1860元/㎡销售，这似乎也不顶用。

　　在这种利润空间有限，要赔钱的节奏下，林探长担心他在将来交付时房子品质的问题，会不会将一批质量差的房子交给掏空六个钱包花了几百万的购房者，而且品质上不去，后期二手价格也不好上去。

　　其实，不光是这一块地的利润率低，卓越在第一批次集中土拍拿的地块利润率都比较低。比如卓越竞得朝阳金盏小店村13005、02地块，楼面价5.3万/㎡，房价上限7.6万/㎡，政府持有13%，购房人持有87%，7.6万×87%＝6.612万/㎡。 楼面价就5.3万了，卖6.612万/㎡，中间也才有1.312万/㎡的空间。

　　当然，其实不止卓越拿的地块利润率低，我在前几篇文章“土拍，不再是房企的盛宴”里就说过，北京第一批次集中土拍的30宗地块利润率普遍都较低，旭辉集团旗下晨曦资本的研究院做了个分析：30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。这一批次的土地利润率堪忧，产品有待市场检验。

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